房屋租金上涨的方式和条件如下：
房东若想涨租金，必须至少提前一个月通知承租人，否则无法实行。
在房屋出租前，承租人与出租人可以约定每年房屋租金上涨的幅度。如果没有约定，则不能上涨租金。
根据《中华人民共和国民法典》第五百四十三条，当事人协商一致，可以变更合同。因此，房东和承租人在合同到期后重新签订合同时，可以协商涨租金。
房屋修复：在合同签订前的两年内完成房屋修复，可以增加租金。
提高能源效率：在合同签订前的两年内，房屋在能源效率方面进行了修复或提升，并且至少节省了30%的能源，可以增加房租。
辅助功能改进：在租赁合同签署和生效前的两年内，对物业的无障碍设施进行了改进，可以提高租金。
延长合同：当租赁合同为期十年或更长时间，或确立了租户可以自愿选择的延期权，允许租户选择以相同条款将合同延长至十年或更长时间，租金可以增加。
房价和租金通常成正比，房价上涨时，租金也会随之增长。但租金上涨通常比房价延后一段时间。
房屋的居住品质、内部装修、家具、家电、小区管理、车位配置等都会影响租金水平。提高这些方面可以提高租金收益。
在租赁期限内，房东若想提高租金，必须经过承租人的同意。如果合同没有对此有特别的规定，房东可以与承租人协商涨房租，但房东不能单方面随意提高租金。
各地可能存在一些关于租金调整的地方性法规或政策，涨租时需要加以考虑。
总结：
房东在涨租金时，必须遵守相关法律规定和合同约定，并且需要与承租人进行充分协商。在某些特定情况下，如房屋修复、能源效率提升等，房东可以在提前通知的情况下增加租金。此外，市场供需状况和其他因素也可能影响租金的上涨幅度和方式。