现房抵押登记的主要作用包括：
抵押登记能够确保抵押权的设立和行使，从而保护抵押权人和交易第三方的利益。通过登记，可以明确抵押物的权属和抵押状况，防止抵押物被重复抵押或转让给第三方，确保抵押权的优先受偿权。
抵押登记是抵押法律关系成立的必要条件。只有完成了抵押登记，抵押合同才能生效，抵押权才能成立。未经登记的抵押行为在法律上是无效的，不能对抗第三人。
抵押登记能够限制抵押人对抵押物的处分权利，未经抵押权人同意，抵押物不得进行转让、出租等处分。这有助于确保抵押权人在债务未履行时能够顺利实现抵押权，获得相应的赔偿。
抵押登记制度有助于规范房地产市场秩序，防止因抵押权不明确而产生的纠纷，提高房地产管理的规范化和透明度。
综上所述，现房抵押登记在保障交易安全、确认法律关系、保护抵押权人利益和维护市场秩序等方面具有重要作用。因此，在办理房地产抵押时，抵押双方当事人应当严格按照法律规定履行登记手续，以确保自身权益得到充分保障。